城中村改造政策详情解读

年城中村改造政策

推进“城中村”改造要实现建筑形态改造与社会形态改造的有机结合，以人为本，科学规划，可持续推进我国城中村改造。

打破行政区划藩篱，实现多种安置并行。按照“政府主导、区域统筹”原则，建议在今后“城中村”改造建设中，采取“大分散、小集中”的安置方式，依据改造村庄实际特点，因地制宜，将原址安置、异地安置、合并安置等方式相结合，必要时可打破行政区划限制，跨区域安置村民，确保村民利益的实现。

拓宽融资渠道，加大监管扶持力度。首先，逐步完善城改项目手续，对安置先行的城改项目进行联合预审。其次，对房企的资质和实力进行前期审查;对部分高息借贷的房企，要跟踪调查;对违法建设的房企，要加大处罚力度。再次，扩大区级政府融资平台，加大银企合作力度。最后，前置商业网点规划听证程序，积极扶持城改项目，吸引更多优质商家和社会资本。

村民有序参与建设，实现多方互惠共赢。有序引导村民参与“城中村”改造附属工程建设，变村民的被动拆迁为村民的主动建设，丰富村民参加“城中村”建设形式，让广大村民在主动建设中真正感受到“城中村”建设的意义;畅通村民诉求表达渠道，有疏有堵，正确对待村民的合理诉求，推动城改工作顺利进行，实现互惠共赢。

大力加强教育引导，确保真正融入城市。积极教育引导村民培育正确的财富观、就业观，大力支持村民自主创业和发展实体经济;给予村民职业培训、专业指导以及税费减免等优惠政策，积极帮助村民提高劳动技能;通过集中归并、资产量化、统一经营等形式，变村民为股民，实现集体资产产权变股权，让村民持久合理地分享到城镇化过程中土地增值的收益，真正融入城市。

年县城棚户区改造相关问答

一、县城棚户区(城中村)改造后将会给村(居)民带来什么好处?

答：众所周知，一段时期以来，我县大多数棚户区(城中村)房屋建筑由于缺乏统一规划，再加上受利益驱动，“两违”建筑和私搭乱建较多，低矮破旧房屋与“两违”建筑混杂其中，排水排污、公共绿地、文化、体育、休闲设施等城市基础配套设施缺乏，物业管理滞后，生产生活环境恶劣，造成极大的交通、消防、治安隐患，严重影响了城市形象，阻碍了城市化进程。因此，县委、县政府决定实施棚户区(城中村)改造，其根本目的是为了维护公共利益，完善城市功能，改善群众的生活条件和居住环境，说到底，是为了改造范围内大多数群众的利益。棚户区(城中村)改造后，其好处显而易见：

1、环境的改善：我县棚户区(城中村)改造实行的是货币化安置为主的政策，国有土地上房屋征收还可以选择产权调换。房屋被征收户获得货币补偿资金后，可根据自身实际购买新建商品房或二手房，缩短了过渡时间，增加了选择空间。同时，我县新开发楼盘大都在交通条件好、区位优势明显的区域。这些地块实行的是高起点、高标准的片区规划和建设，居住与商业服务兼容，各种市政配套设施齐全，绿化、净化、美化均达到人居要求。

2、住房条件的改善：旧房换成采光充足、通风良好、结构合理，水、电、有线电视等居住配套设施齐全的新房。

3、房产价值的改变：对国有土地上房屋而言，在规定时间内签约的被征收房屋，由于忽略了房屋所在区位、用途、成新、楼层、朝向等因素，其补偿价值将高于县城房地产市场平均销售价格，也远高于二手房成交价格。对集体土地房屋而言，农村集体房屋住宅征收补偿后可购买完全产权、可上市交易的商品房。这些房产可以进行自住、租赁或出售，在资金困难时可向银行抵押申请商业贷款。

4、村民观念的改变：本次土地房屋征收，本着让利于民的原则，合法住宅房屋征收补偿(含奖励补助)按略高于我县同期全县商品房平均销售价格安排，有利于满足居民改善性住房需求。对合法非住宅房屋的征收补偿金额一律由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定的规定，有利于居民及时调整经营策略，实现资产的有效配置。

二、我县推进棚户区(城中村)改造的法律法规及政策依据是什么?

一是符合中央和省市政策精神。年6月25日，国务院发布了《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》(国发[]37号)，意见指出，—年，全国要完成改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套。我县的棚户区(城中村)改造纳入了住建部和省政府年任务计划安排。

二是符合相关法律法规要求。为依法推进土地房屋征收工作，县里聘请了江西公仁律师事务所律师团作为专项法律顾问，对征收工作提供全程法律服务和合法性审查。目前发布的公告和公布的征收补偿方案(征求意见稿)均符合《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》、《江西省征收土地管理办法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的要求。

三是符合规定的议事决策程序。年县城棚户区(城中村)改造项目已经县人大会议通过，并经县发改委批复立项，符合年我县国民经济和社会发展规划、《寻乌县土地利用总体规划》、《寻乌县城市总体规划》。

三、县城规划区范围内土地及房屋征收为什么要一律取消宅基地安置?

一是法律法规的要求。《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》(省人大会员会公告第46号)第四十二条规定：“在城市(含建制镇)规划区内建单家独院的住宅，必须以出让方式取得国有土地使用权。”《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》第八条规定：“在城乡结合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。”

二是县政府已按程序发布通告。年12月31日县政府发布了《关于取消中心城区规划建设控制范围内房屋拆迁宅基地安置方式的通告》，通告指出，从年1月1日起，县城规划区范围内新增项目的土地房屋征收一律取消宅基地安置。

三是县政府有权决定集体土地征收的补偿安置方式。到目前为止，我国针对集体土地上房屋征收补偿安置方式暂未出台统一规定，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定，县人民政府有权批准征地补偿安置方案，其中就包含有权决定补偿安置方式。

四是各地的普遍做法。在城市规划区范围内土地房屋征收一律取消宅基地安置是全国包括赣州市各县在内的普遍做法。

五是建设精致宜居城市的需要。一段时期以来，我县县城规划区私建房屋、规划区“两违”建筑泛滥，已经严重影响了城市形象，严重损害了社会公平正义，严重破坏了城市规划区土地和空间的有效利用，拆违、治违已成为广大干部群众的共同呼声，县政府顺应民意，下决心拆违治违，下决心取消县城规划区内土地房屋征收宅基地安置，是从城市建设的大局和长远发展而考虑的。

四、棚户区(城中村)改造，县委、县政府最大限度让利于民的政策主要包括哪些方面?

一是集体土地合法房屋利益最大化。在规定时间签约搬迁的集体土地上合法房屋的征收补偿价格实行了 “一个参照三个高于”。“一个参照”即集体土地上合法房屋征收补偿标准完全参照国有土地上合法房屋的征收补偿标准执行，未扣除征地及土地出让金等相关费用。“三个高于”即1高于《赣州市中心城区集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法(试行)》(赣市府发[]1号)文件规定的中心城区集体土地征收及房屋拆迁补偿标准。2高于我县县城房地产市场平均销售价格。按征求意见稿补偿标准测算，以被征收户框架结构房屋在第一阶段期限内签约为例，其主住宅房屋(不含装修)补偿补助奖励价格为：房屋仅有一层5810元/㎡;房屋仅有二层5180元/㎡;三层及以上房屋4550元/㎡。即使是土木结构房屋，其补偿价格：房屋仅有一层5264元/㎡;房屋仅有二层4712元/㎡。上述补偿价格高于今年1—3月县城商品房销售均价4379元/㎡。3远高于目前我县二手房正常交易价格。

二是搭建了便民利民的购房平台。县城所有房地产开发企业作出了“在今年年底前购房的被征收户，一律按不高于今年2月份实际销售价格向棚改被征收户提供房源，接受社会和职能部门监督”的公开承诺。同时，县政府将在上半年推出原寻乌第一中学约200亩、银河湾东侧约50亩地块进行商住房开发，以增加房源供应，稳定房地产市场价格。

三是兼顾了违章建筑的处置。年8月前建设的无证房屋建筑，在规定时间内签约搬迁的将视作历史遗留问题给予补偿，按征求意见稿补偿标准测算，框架结构房屋补偿标准达到了3550元/㎡。即使是纯违章建筑，在规定时间内签约并配合拆除的违章户也给予了812.5元/㎡的补助。如未纳入棚户区(城中村)改造范围，上述房屋实质就是“两违”建筑。

四是对符合失地农民条件的将纳入社会保障范围给予保障。

五是兼顾了困难群体的利益。被征收户住宅房屋建筑面积不到36㎡且在县城只有一处住房的，按36㎡给予补偿。被征收人经县民政部门、残联认定为“五保户、低保户、二级以上残疾人”的，给予每户10000元的装修补助。合法房屋被征收人符合住房保障申请条件并申请保障性住房的，对家庭成员中有60岁以上孤寡老人、双目失明或者下肢残疾者，在楼层安置上根据被征收人要求，给予适当照顾。

五、为什么说积极配合工作组如实提供真实情况才能使自己的权益得到合法保护?

广大被征收户应该知道，任何回避、抵触等不支持不配合棚户区(城中村)改造的行为，最终损害的都将是自己的利益，理性合法表达诉求、尽快完善方案才是明智的选择。

一是如实提供真实情况才能为完善征收补偿方案提供依据。目前，两个征收补偿方案(征求意见稿)还处于面向公众征求意见阶段，被征收人应采取合法的途径正确表达对征收补偿方案的意见、建议，如实向征收工作人员反映和提供房屋的建筑结构、建设年代、土地性质、家庭成员居住状况等资料，这才有利于县委、县政府的正确决策，有利于制定更加科学合理的征收补偿方案。

二是维护自身利益的需要。广大被征收人应该清楚，县委、县政府实施的棚户区(城中村)改造，是改善生活条件的一次大好机遇。在土地及房屋征收工作中，县委、县政府将做到公平公正征收，一把尺子量到底，执行政策不走样，旗帜鲜明、最大限度保护群众的合法利益，同时，对损害公共利益、扰乱社会秩序的行为予以坚决的打击，决不让配合工作的群众吃亏，也决不让不配合工作的人占便宜。对合法的集体土地房屋被征收户而言，早丈量早签约早搬迁，才能获得最高的补偿和奖励金额，使自己的利益最大化。反之，超过规定时间，不仅不能获得相应奖励，而且被征收房屋的价值，一律由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估机构在房屋价值评估时将综合考虑被征收房屋所在区位、用途、建筑结构、成新、楼层、朝向等因素，一般来说，其评估的补偿价值会远低于方案中规定的标准。同时，合法的农村集体房屋住宅征收补偿后可购买完全产权、可上市交易、抵押的商品房，在改善居住环境的同时，又提供了增值保值的空间。对“两违”建筑房屋被征收户而言，更要做到是非分明，明智决断，最大限度减少自己的损失。大家知道，铁心硬手拆除“两违”建筑是省委、省政府和市委、市政府做出的一项重大决策，县委、县政府将严格贯彻落实上级精神，继续保持高压态势，坚决扫除“两违”建筑等影响城市发展的毒瘤。希望没有土地合法来源和规划建设相关手续的被征收户珍惜这次城中村改造的难得机遇，不偏听偏信，不传谣信谣，积极配合征收工作人员，提供相关资料，算好经济对比账和长远发展账，做到早丈量早签约、早搬迁早受益。

六、在征地范围内，抢种农作物，在房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋的，可以获得补偿吗?

答：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，土地房屋征收范围确定后，不得在土地房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途及抢种农作物等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的，不予补偿。

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