成都市房产新政有什么变化
成都市五城区拓展的入户条件
在原有户口政策上拓展的有关人才引进、录用、招收、投靠方面的条件有：
一、获得省部级以上荣誉称号或省部级以上科技成果奖的主要完成人员(对比：调整前只有获得省部级以上荣誉称号的人员);
二、具有本科以上学历的人员以及非成都市生源全日制普通高等院校应届优秀专科毕业生(对比：调整前是具有研究生以上学历的人员);
三、具有中级技术职务及以上任职资格或取得国家注册证书的中级专业人员、管理人员(对比：调整前是高级人员);
四、国外留学取得教育部留学服务中心认证的学位，回国要求到成都市落户的人员(对比：调整前只是取得教育部留学服务中心认证的人员);
五、非成都市五城区及高新区范围内的中国公民投靠户籍在成都市的配偶，在配偶户籍所在地连续居住满5年，且夫妻双方年满30周岁的可将户口迁入(对比：调整前是35周岁)。
此外，凡符合人才引进条件的人员，如不愿意将户口迁入该市，经本人申请，市公安局将配套发给《成都市引进人才专项居住证》作暂住人口登记。有效期内，持此专项居住登记证的人员在购车、子女就学、开办企业等方面享受成都市民同等待遇。此次户口政策调整中未涉及部分仍按原有关规定执行。
成都房产新政详情解读：
严格规划用途管理
严禁擅自调整项目用地性质，对擅自调整用地性质的依法不予办理《建筑工程规划许可证》、不予办理规划核实。严格房地产开发项目容积率管理，对未按规划许可实施的建设项目，要求限期整改;无法改正的，对超出计容面积部分的全部收入予以罚没，并将开发企业等相关责任单位纳入诚信管理。
解读：
“商改住”不能乱改，还要等待相关细则。一些项目通过超高的赠送比例，获得市场热捧，这下“高赠送”、“偷容积率”等开发方式将被进一步地严格限制。
精准调控土地供应
按照成府发〔〕17号文相关要求实行精准调控。对商品住房销售偏紧的区域，适时增加供地规模，适度加快供地节奏，有效管控土地价格，确保适应经济社会发展水平的居住用地需求。
解读：
年6月21日，成都市人民政府发布关于推进供给侧结构性改革促进我市房地产市场健康发展的意见(被称为“51条”)，其中“(二)控制房地产用地供应规模。”下的“4.”明确规定：“根据房地产市场调控信息监测平台，对各区(市)县房地产开发用地的供应节奏进行动态调整。新建商品住房可售存量销售周期连续三个月低于下限的区(市)县，加快商品住宅用地供应;销售周期连续三个月高于上限的区(市)县，暂停商品住宅用地供应。锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区(以下统称为五城区)及成都高新区的销售周期下限、上限分别为6个月、12个月，龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县的销售周期下限、上限分别为7个月、14个月，其他区(市)县销售周期下限、上限分别为8个月、16个月。(责任单位：市国土局、市房管局)”
请注意，6月政策的出发点是“积极支持居民合理住房消费，有效化解房地产库存，促进房地产市场平稳健康发展”。显然这三个月市场环境的变化是非常迅速的。
可见，本次政策的该条“精准调控土地供应”即在重申“51条”中关于对“房地产开发用地的供应节奏进行动态调整”的规定。简单地说，库存少了就增加供地，库存大了就减少供地。这是一个非常值得称赞的政策措施，符合经济学“动态优化”的原理。当前，根据相关信息显示，成都的一些区域(如高新南区)的库存情况已经接近上述“下限”，即将触发“加快供地”的门槛条件。可以预计，接下来到年底的时间，热点区域的土地供应将会逐渐增多，12月份估计会成为全年土地供应的一个高潮。
加快项目开工建设
严肃查处不按规定期限开工、竣工开发项目的行为。在取得出让土地后，开发企业须按合同约定的期限开工建设。凡未按期开工、竣工，构成土地闲置的，按相关规定采取收取土地闲置费、收回土地使用权等方式依法处置，并按不良信用记录予以企业信用扣分。凡有重大不良信用记录的，3年内限制直至禁止参与本市土地竞买。
解读：
这一条实际上是说要严厉打击囤地的情况。目前的土地出让条件中一般都有关于动工和竣工时间节点要求。在市场热情高涨的情况下，囤地显然会加剧市场供需矛盾。
实行区域住房限购
成都高新区、成都天府新区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫县范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房(法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外)。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。
解读：
这一条是本次政策最核心的一条。具体来说：
1，范围：主城区和近郊区县，包括天府新区。这把成都主城区和近郊圈层都囊括完了，但并未包括二圈层的都江堰、新津等地。
2，主体：同一身份自然人、法人。相比于其他城市的限购对象，这一条的确很有新意。一般来说，限购都针对“家庭”，当然有的是针对本地户籍的家庭，有的是针对非本地户籍的家庭。成都新政的对象是个体，包括自然人和法人。显然这是一条比较温和的限购措施，因为一个家庭一般都是两个自然人以上。另一方面，企业买房近年来也是屡见不鲜，特别是最近北京上市公司“卖房保壳”的新闻，让人们对企业买房更加关注。成都新政明确对企业买房也做了限制，这应该看作是对传统限购措施的“补漏”，避免出现以企业的名义炒房的现象。当然，此条政策也有灵活之处，即“法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外”，也就是说企业团购住房用于职工自主还是允许的，且必须使用自有资金购买。
3，数量：只能新购买1套商品住房。这应该说是本条政策最容易产生歧义的地方吧。这个“新购买”根据字面上的意思，是说不管以前有多少套房，从该政策生效起，上述主体可以再买一套房。具体是如何认定的，还需要后续细则的解释和说明。另外，如何才算“新购买”也还需要细则的认定，比如，是以交了定金吗?还是签了购房合同吗?还是网签了吗?还是备案了吗?还是拿到房产证了吗?等等。这是本条政策最需要细则解释和说明的地方。特别是对于在10月1日前刚刚交了定金或签了购房合同的购房者，影响很大。如果是以备案来认定，那他们备案必然都是在国庆假期之后的事了。按照政策规定，他们有可能就会被认定为“新购买”，也就是说再买就不行了。
另外，成都市房管局昨晚已对“限购1套”做了详细解读，即“限购的对象是商品住房，限购的资格是针对同一身份的自然人、法人，限购的数量是1套，限购的行为是新购买商品住房，未计购房人已有的存量房，而且对于法人单位经审查用自有资金购买商品住房且用于职工自住的合理需求可不受限制。”。同时，《措施》规定，年10月1日后，一律停止所有的商品房买卖合同网签备案的更名、注销。凡在年10月1日前已经交了定金或订金并通过商品房网签系统签订了认购协议的，按原有规定进行备案;之后进入网签系统的，一律按新规定的要求进行备案。
4，二套房首付提高到40%。这属于降低杠杆的常见政策，相对于其他城市60%、70%的要求，这个40%算是非常温和的。对市场影响不大，只是对于个别刚刚在凑首付门槛条件上的购房者有影响，这下就不得不多去凑一点首付的钱了。
5，总的来说，成都这个按照自然人、法人的主体来认定的限购，比传统限购按照家庭来认定的限购要宽松多了。民政局松了一口气，8号不会出现排队离婚的情况。根据相关统计数据显示，从2000年到年，成都的离结率从11%上升到42%(据估计，低于上海但略高于重庆)，本来就比较高了。
6，另外值得一提的是，本次房产新政，成都并未限制“非本地居民”即外地人在本地购房。这展示了成都包容的态度。也就是说，对于外地来的购房者，成都欢迎你，但你不要买太多。
加强商品房销售管理
完善商品房销售方案备案规则，加强商品住房申报价格指导。商品住房申报价格明显高于周边楼盘的，价格主管部门会同相关部门对价格进行核实后，方予受理商品房预售许可、现售备案申请;同一项目分期建设销售的，价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速。严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。
解读：
这一条其实内容也比较多。
1，“申报价格明显高于周边楼盘的”项目，价格主管部门会核实，不过这一条不太好量化，因为同一区域不同项目的产品差异的确是客观存在的，比如刚需项目和豪宅项目，单价相差很大也是常见现象。
2，“同一项目分期建设销售的，价格增速不得高于城镇居民人均可支配收入增速。”这一条相信是会很让楼盘的营销部门头痛的。分期销售的价格跳涨，在市场高涨期非常普遍。然而这一条规定其实是对分期销售的价格增幅做出了非常量化的限制。“城镇居民人均可支配收入增速”一般也就每年10%左右，近年来还达不到。根据《成都市年国民经济和社会发展统计公报》显示，年成都城镇居民人均可支配收入33476元，比上年增长8.0%。也就是说，照此规定，楼盘分期销售，每年的增幅不能超过8%。请注意，这是一年的增幅!项目分期销售一般不会间隔这么久，有的就是几个月甚至更短的时间。这必然会对营销定价产生很大的压力。也就是说，第一次定价就必须定准!成都市场常见的首次开盘以较低价格聚集人气，以后的批次再快速拉升价格的套路，这下行不通了。怎么应对?估计8号全体营销人员都得紧急开会讨论。当然，这一条政策也有一点容易产生歧义的地方，就是“分期建设销售”和常见的“不同批次”的销售怎么认定?这个还需要细则的解释和说明。
3，“严格商品住房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。”这条对商品房销售中的很多不规范行为做出了规定。大家都懂得起，笔者不多解释。特别强调一点，这一条对短线炒房的群体会形成较大的约束，对抑制投机有用。
规范商品房销售行为
开发企业应在取得商品住房预售许可、现售备案后10日内一次性向社会公开全部可售房源，按规定在销售现场显著位置设置商品房销售信息公示系统，及时反映房源销售状态，按一房一价、明码标价对外销售。
房地产开发企业和中介机构不得有捂盘惜售、囤积房源、炒卖房号、恶意炒作、哄抬房价以及违规为个人提供首付款、发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为，否则关闭商品房买卖合同网签，暂停开发企业后续项目预售许可受理，取消中介机构存量房网签，记减开发企业和中介机构信用分并公开曝光，涉嫌违法的由公安机关依法处理。
解读：
1，“10日内一次性向社会公开全部可售房源”这一条其实含义就是要么不拿预售证，拿了10天内必须一次性公开销售。这对传统的“分批次”销售形成了约束。其实楼盘在拿预售证后根据客户蓄水的情况分批次销售也算是业内约定俗成的常见现象，但在楼市火热时期容易造成一房难求的抢购局面。这条政策其实就是要限制“捂盘惜售、囤积房源”等行为，避免恶意炒作。此外，“按一房一价、明码标价对外销售”也避免一些中介机构或销售人员人为加价，影响客户正常购房。在市场火爆时期，这些现象不是没有出现过。就像以前车市火爆的时候，买车还要加价等，一个道理。虽然当前成都楼市还没有火爆到这种程度，但防患于未然总是好事。
2，“违规为个人提供首付款”实际上是进一步限制了中介金融化的趋势。这种趋势本身没有好坏之分，只是一种工具，但是在楼市火爆的时候，容易让购房者以过高杠杆的状态买房，积累金融体系的系统性风险。
3，“发布虚假交易信息等扰乱商品房市场秩序的行为”这条政策算是对前阵的“几十套”风波做了一个更正式的规定的约束。
整治市场违法行为
加大查处力度，严厉整治房地产广告违法、合同违法、不正当竞争行为，重点查处含有投资回报承诺、虚假承诺办理户口和升学就业等房地产广告，骗取定金、保证金等合同欺诈行为，恶意炒作哄抬价格等不正当竞争行为。涉嫌违法的由公安、工商等机关依法处理。解读：
这一条其实是在重复和强调“新广告法”的相关规定。特别值得一提的是今年炒上天的“学区房”概念，如果不能保证买了房能入学，就不能在宣传中使用。“投资回报承诺”主要是针对一些商业性质的项目，其承诺的反租等回报率在当前的商业环境下屡屡出现违约的情况，成了客户投诉的问题高发领域。
加强销售价格监管
严格查处不明码标价、违反一房一价规定、实际销售价格高于申报价格、哄抬房价等违法行为，重点核查价格异常以及消费者投诉集中的项目。情节严重的，依法按规定对开发企业予以资质降级处理，直至注销资质;禁止开发企业及其关联企业3年内进入我市土地市场参加土地招标、拍卖、挂牌出让活动购置土地。
解读：
该条政策实际上是对火爆市场中常见的“价格跳涨”、“一天一价”等现象做出了规定。“实际销售价格高于申报价格”是在价格快速上涨的市场行情下的常见现象，因为楼盘调整申报价格需要时间，而市场发展甚至可能快于这个调整时间。和前面的解读类似，此条其实也是在对楼盘的定价进行规范。
防控市场金融风险
加强商品房预售资金监管，确保专项用于工程建设。严禁互联网金融企业、小额贷款公司等机构从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务，对该类机构进行全面清查，严格监管。严厉整治房地产交易中涉嫌非法集资的行为。
解读：
和前面的解读一样，这一条政策的核心目的就是“降杠杆”，要避免“配资炒股”的悲剧在“配资炒房”上重演。当前成都本地的购房者一定要注意控制自己的杠杆，不要过高杠杆买房。购房者不要被可能的高收益蒙蔽，想想去年杠杆炒股爆仓的人有多惨。教训仿佛就在昨天，但是人却总是健忘的。
切实加强住房保障
健全“租、售、补”三位一体的住房保障体系，切实解决中低收入居民家庭住房困难问题，确保符合条件的住房困难户应保尽保。
解读：
看似老生常谈的保障房问题，的确非常重要。笔者有多篇论文研究保障房，正在进行的国家社科基金项目也是研究保障房。
十一、严厉打击造谣滋事
严厉打击制造虚假信息、散播谣言等行为，涉嫌违法的由公安机关依法处理，对个别捏造信息、虚假报道、造谣滋事的媒体和个人，要依法追究责任。
解读：
这其实就是对前阵引起风波的“几十套”事件的回应。楼盘营销其实也是靠天吃饭，在市场差的时候需要坚持，在市场好的时候也需要低调。
本措施自印发之日起施行。
解读：
也就是说从昨天(10月1日)开始这个政策就已经开始实施了。前面已经解读过，对于在10月1日前刚刚交了定金或签了购房合同的购房者，影响很大。如果是以备案来认定，那他们备案必然都是在国庆假期之后的事了。按照政策规定，他们有可能就会被认定为“新购买”，也就是说再买就不行了。二套房首付上升到40%，对于个别刚刚在凑首付门槛条件上的购房者有影响，这下就不得不多去凑一点首付的钱了。这部分购房者这个假期怕过得有点忐忑。先等细则出来再看吧。
对于开发商而言，低调卖房、合理推盘是正确选择。既不要过度和虚假的宣传，也不要捂盘惜售，毕竟未来的市场怎么样仍然是有不确定性的。本次成都新政对楼盘营销体系有一定的影响，如何应对，估计8号一上班各楼盘都在开会吧。
成都这次的房地产新政，既表了态度，又敲了警钟，还做了防患于未然的安排，可以开开心心得过节了。
