房地产行业营改增政策
房地产行业营改增政策解读
1纳税人
一、在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。
二、增值税纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
2征税范围
1根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目
(一)房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;
(二)是房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。
2不征收增值税的项目
下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：
(一)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。
(二)境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。
(三)境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。
(四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
3税率和征收率
一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
4计税方法
1基本规定
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
2一般计税方法的应纳税额
一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。
3简易计税方法的应纳税额
(一)简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
(二)简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷(1+征收率)
5销售额的确定
1基本规定
纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。
价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
(一)代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费;
(二)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
2具体方法
(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在年4月30日前的房地产项目。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据为合法有效凭证。
(二)房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。
(三)房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。。
(四)房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
(五)房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
3试点前发生的业务
(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
4销售使用过的固定资产
一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。
5视同销售的处理
纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的(用于公益事业或者以社会公众为对象的除外)，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。
6增值税进项税额抵扣
1增值税抵扣凭证
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
2准予从销项税额中抵扣的进项税额
(一)从销售方取得的增值税专用发票(含税控机动车销售统一发票，下同)上注明的增值税额。
(二)从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。
(三)购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：
进项税额=买价×扣除率
买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
(四)从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
3不得从销项税额中抵扣的进项税额
(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
(二)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。
(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物(不包括固定资产)、加工修理修配劳务和交通运输服务。
(四)非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
(五)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
(六)购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
(七)财政部和国家税务总局规定的其他情形。
本条第(四)项、第(五)项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
只有登记为增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。
7纳税地点
基本规定
属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。
属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县(市)，但在同一省(自治区、直辖市、计划单列市)范围内的，经省(自治区、直辖市、计划单列市)财政厅(局)和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。
扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。
8纳税义务发生时间
一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。
二、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
房地产行业的主要特点
第一，基础性。房地产业是国民经济的基础产业。这可从以下三方面来看;它为国民经济各行各业的发展提供最基本的物质条件——房和地。它为劳动力提供生存和发展最必须的条件-住宅和各项配套服务设施。它为经济发展和城市建设提供大量的财政支持-税、利上缴与实物地租(配套完成的市政项目)。
第二，先导性。房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展，它可带动二百多个行业的发展。如房地产行业对钢铁、水泥、物流等行业的拉动是最明显的。
第三，超前性。房地产业要为国民经济各个行业提供基本物质条件，因此，必然要为满足各行各业的发展对房地产的需求而超前发展。如钢铁、水泥。
第四，协调性。房地产业的发展必须同国民经济的发展水平相协调。房地产商品的流通量取决于有支付能力的社会需求-有效需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此，房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，要适当超前，但不能脱离经济发展的总体水平而过于超前。
第五，敏感性。房地产业是经济发展的寒暑表-经济上升，房地产业兴旺;经济下降，房地产业衰落。根据国税总局网站相关资料统计，年房地产业对地方财政的贡献至少在28.84%以上，这与2003年，中央将房地产作为国民支柱产业有关。企业家要十分注意分析和把握经济发展的动态和趋势，在一个城市投资房地产，重要的不在于该城市的地价、房价，而在于该城市经济发展的前景。
第六，风险性。房地产业是一项风险产业，对于发展商而言，风险既有外部因素，也有内部因素：外部因素主要是政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等等;内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等等。缓解和规避风险的主要途径是多元化经营。过去发展商只要造起房子甚至只要划到红线就能赚钱，现在不行了，竞争很激烈，发展商也得搞多种经营，要以丰补欠，不能在一棵树上吊死。
基础性、先导性，说明了房地产业在国民经济中的重要地位以及行业发展的必然趋势;
超前性、协调性，提醒我们要切实地把握房地产业发展的速度和力度，既要有超前意识又要有讲求协调。
房地产行业营改增税负分析
因房地产行业是最终的产成品完成环节，所以房地产行业营改增的前提是为房地产行业提供劳务、施工等行业必须首先也是营改增的行业，否则房地产行业就无法获得抵扣进项税额。我组为了分析房地产行业营改增的税收影响，收集了15个已完成土地增值税清算的项目对营改增前后的税负进行了分析，从表(一)发现营改增后税负从改前(营业税)的5.5%到改后的(增值税)6.28%，但绝对纳税额减少了377万元，而为房地产服务的行业除了服务性行业税负增加比较小外，其它的施工行业税负都增加了3.08%，税收额从改前的97，415，429.27元增加到改后的132，760，781.63元，增加了35.345.352.36元。因营改增后，计税基数原来是价内税变成了价外税，所以它又影响了到土地增值税与所得税，所以房地产的营改增比其它行业的营改增更加复杂，可用“牵一发而动全身”的说法都不为过，从表二可以清楚看出15个项目总体税金(营业税、增值税、土地增值税、所得税)才增加了25，688，052.18元，平均增加了171万元。
从房地产行业的行业特点可清楚到房地产行业的营改增实质上也是规范了房地产行业的上游企业，现最直接为房地产行业服务的大多数企业的税收征收方式是核定的，据实例测算依据为：
1.国家税务总局二○○八年三月六日发布《企业所得税核定征收办法(试行)》的第三条 规定纳税人具有下列情形之一的，核定征收企业所得税：
(一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;
(二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;
(三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的;
(五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的;
(六)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的
第四条 规定 税务机关应根据纳税人具体情况，对核定征收企业所得税的纳税人，核定应税所得率或者核定应纳所得税额。具有下列情形之一的，核定其应税所得率：
(一)能正确核算(查实)收入总额，但不能正确核算(查实)成本费用总额的;
(二)能正确核算(查实)成本费用总额，但不能正确核算(查实)收入总额的;
(三)通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。
第六条 采用应税所得率方式核定征收企业所得税的，应纳所得税额计算公式如下：
应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额=应税收入额×应税所得率
或：应纳税所得额=成本(费用)支出额/(1-应税所得率)×应税所得率
第七条 实行应税所得率方式核定征收企业所得税的纳税人，经营多业的，无论其经营项目是否单独核算，均由税务机关根据其主营项目确定适用的应税所得率。
主营项目应为纳税人所有经营项目中，收入总额或者成本(费用)支出额或者耗用原材料、燃料、动力数量所占比重最大的项目。
第八条 应税所得率按下表规定的幅度标准确定：
行 业应税所得率(%)
农、林、牧、渔业3-10
制造业5-15
批发和零售贸易业4-15
交通运输业7-15
建筑业8-20
饮食业8-25
娱乐业15-30
其他行业10-30
2.《海南省地方税务局、国家税务局关于调整建筑业核定征收企业所得税应税所得率的公告》
根据《国家税务总局关于印发<企业所得税核定征收办法>(试行)的通知》(国税发[2008]30号)的相关规定，结合征管实际，现将我省建筑业企业所得税应税所得率调整为10%。
《海南省国家税务局 海南省地方税务局关于调整核定征收企业所得税应税所得率标准的公告》(年第5号)有关建筑业应税所得率的规定和《海南省国家税务局 海南省地方税务局关于调整建筑业核定征收企业所得税应税所得率的通知》(琼地税发[2009]170号)同时废止。
纳税人在进行纳税申报时，首先应分别依据调整前后的应税所得率计算出调整前后的应纳所得税额，再以应纳所得税额的合计数依据调整后的应税所得率(10%)倒推出收入总额，最后将倒推出的收入总额填入纳税申报表(b类)的收入总额栏进行纳税申报。
本公告自年7月1日起开始施行。
3.《海南省国家税务局、海南省地方税务局公告年第5号》
为进一步规范我省企业所得税核定征收工作，根据《国家税务总局关于印发<企业所得税核定征收办法>(试行)的通知》(国税发[2008]30号)，现对我省核定征收企业所得税应税所得率标准公告如下：
行 业应税所得率(%)
农、林、牧、渔业6
制造业10
批发和零售贸易业9
交通运输业10
建筑业8
饮食业15
娱乐业25
其他行业18
根据《国家税务总局关于公布全文失效废止 部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》(税务总局公告〔〕2号)的规定，《国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》(国税发〔2007〕104号)和《海南省国家税务局 海南省地方税务局转发国家税务总局关于调整核定征收企业所得税应税所得率的通知》(琼国税发〔2007〕215号)同时废止。
