武汉公积金贷款政策

年武汉公积金贷款政策

背景

楼市火爆个贷率攀升

不调整将“僧多粥少”

三大变化中，均涉及“下调”。从表面上看，这是武汉市公贷政策的紧缩，然而，眼下武汉楼市成交火爆，购房者众多，为何要在这个时候紧缩公贷政策?

对此，武汉市住房公积金管理中心巡视员简德齐表示，近几年来，该中心为满足缴存职工刚需和改善性住房需求，降低公贷门槛，应贷尽贷，使得武汉的公积金使用率一直处于较高水平。截至今年2月底，武汉市住房公积金累计归集总额1510亿元，归集余额773亿元，累计已向45.8万户职工家庭发放公积金个人贷款总额1249亿元，贷款余额825亿元，武汉的公积金个贷率已达106.8%，在全国15个副省级城市中位列第一。

然而，由于住房公积金提取和贷款业务快速增长，武汉市的公积金资金多年处于净流出状态，且个贷率仍在不断攀升，流动性不足的矛盾凸显。其次，经过去年四次降息，存贷利差大幅减小，大大压缩了贴息融资的空间，武汉公积金资产增值总水平下降，已接近盈亏平衡点。再者，为落实中央经济工作会议精神，帮助企业降低成本，今年，武汉还将适当降低企业公积金缴存比例。受此影响，武汉市住房公积金管理中心决定对公贷政策作出调整。“调整过后，单笔贷款的额度会有所下降，但好处在于，公积金贷款可以惠及更多的群体。”简德齐表示，如果不作出调整，武汉市公积金贷款势必会面临“僧多粥少”的局面。调整过后，单笔贷款变少了，就可以贷出更多笔，惠及更多有刚性需求的职工。

变化

实际可贷额度缩水两成多

月缴500元超两年可贷满

据介绍，武汉市缴存住房公积金的职工共有约180万人。截至目前，武汉市每笔公积金贷款的平均数为37.4万元。新政中，公积金贷款最高额度从60万下调到50万以后，仍高出平均数10多万元。

记者了解到，目前，武汉市公积金贷款实际额度的计算有两种算法。一种是以“贷款能力系数”为依据，具体公式为：贷款额度=(借款人公积金月缴存额÷个人缴存比例与单位缴存比例之和+配偶公积金月缴存额÷配偶缴存比例与单位缴存比例之和)×贷款能力系数×12个月×贷款年限。另一种是以“缴存时间系数”为依据，具体公式为：贷款额度=(借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额)×20倍×缴存时间系数。公积金管理中心在最终审核时，会取两种算法中较低的一个数值。

新政中，还贷能力系数(用来计算贷款人的还款能力，是贷款本金与贷款者当月收入的比例，制定还贷能力系数，是为降低部分借款人因每月还款额占家庭收入比例过高而无力偿还的风险)由之前的45%下调到了全国通行标准35%;缴存时间系数(缴存时间越长，系数越高，实际可贷额度也越高)也均有所下调，意味着在同一缴存条件下，新政之后所能申请到的实际可贷额度会有所降低。从系数调整的幅度来看，新政之后，对于职工个人来说，实际可贷额度将比以前下降两成多。

在新政实施后，若想一笔贷满50万元，需要什么样的缴存水平?记者请武汉公积金管理中心计算师算了一笔账，以一名个人月缴存500元、单位月缴存500元，缴存比例均为12%上限的职工为例，若该职工缴存年限超过两年，按照“贷款能力系数”算法所得出的额度为52.5万元，以“缴存时间系数”算法所得出的额度为50万元。以此反推，若想一笔贷满50万元，在个人及单位缴存比例达到12%上限的前提下，该职工个人的月缴存额需要超过500元、缴存时间需要超过两年。而按照新政实施之前，该职工个人只需要月缴存额超过350元、缴存时间超过1年即可。

值得留意的是，这种算法仅是针对首套房、首次使用公积金贷款，且公贷总额不超过购房总价的80%。

市场

武汉土地及房源均充裕

将有系列动作稳定楼市

记者从武汉市住房公积金管理中心了解到，目前，武汉市公积金贷款的使用中，用于购买首套住房的占74%、40岁以下年轻人使用的占76%、用以购买的住房在120平米以下的占80%、使用者家庭月收入在7000元以下的占64%，也就是说，公贷的重心仍然侧重于首套房、低收入以及刚需族。

简德齐透露，目前，国家层面已经出台了向无单位人员开放公积金的政策，武汉市公积金管理中心正在加紧研究，制定细则，若速度快的话，该措施有望在今年内出台。

在楼市火爆、日光盘频现的状况下，公积金贷款政策的调整，是否会影响到敏感的房地产开发商?昨日发布新政的同时，武汉市土地规划局和武汉市房管局的相关负责人也来到现场称：武汉的建设用地及房源均充裕，将于本月内启动专项行动，严查房地产开发商的违规行为，进一步规范武汉楼市的健康发展。

据武汉市国土规划局土地利用处处长邹朝富介绍，目前，武汉市仍有400公顷的土地储备，随时可以根据市场需求对外出让，在整个“十三五”期间，武汉市都不会缺地。同时，他们目前正在规划建设18个地铁小镇，这些小镇依附着地铁网络，位于中心城区与新城区的交接地段，可吸纳居民700万人，解决“都往市中心挤”的城市病。

武汉市房管局房产开发和市场监管处处长刘震表示，本月内，武汉市将开展房地产市场专项整治行动，对于已取得预售许可的商品房项目，必须一次性公开全部准售房源，严厉打击提前认筹、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违规行为;如若查实，相关开发商将被录入房地产市场信用信息系统，对社会公示。刘震提醒广大市民，武汉市的商品房目前有1145万平方米的库存量，中心城区和新城区各占一半，去库存周期为6到7个月，整体上说，武汉市的房源并不紧缺，切忌盲目抢房。

武汉公积金贷款条件

1、凡在武汉住房公积金管理中心及其分中心(以下统称“管理中心”)按规定连续正常足额缴存住房公积金达6个月(职工个人住房公积金缴存账户开户时间距贷款申请时间满180天，缴存账户状态正常，按月连续缴存时间满6个月，不含补缴)及以上的职工，在购买自住住房时可申请公积金贷款或组合贷款。

2、借款人持有合法身份证件，且具有完全民事行为能力;

3、借款人及其配偶信用记录良好，符合公积金贷款审核标准;

4、有稳定的经济收入和按时归还公积金贷款本息的能力;

5、具有真实购房行为，且除住房商业贷款转住房公积金贷款外，该购房行为一般发生在一年以内;所购住房权属清晰、手续合法齐全且无法律纠纷;

6、无尚未还清的公积金贷款;

7、同意以所购住房进行贷款抵押，或以国债、银行定期存单、有价证券等管理中心认可的方式提供担保。"

贷款流程

1、借款人夫妻双方身份证、户口簿原件及复印件;

2、婚姻状况证明原件及复印件(单身证明由民政部门出具);

3、经房产部门备案的购房合同和不低于房屋总价20%的首付款收据原件及复印件;

4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

公积金提取

职工有以下情况可提取公积金：

1、购买、建造、翻建、大修自住住房;

2、偿还产权自有的住房贷款本息;

3、租赁住房自住

4、离休、退休(退职);

5、完全或部分丧失劳动能力，且与单位终止劳动关系;

6、本市户口职工与所在单位终止劳动关系后，未重新就业满5年或者男性年满50周岁、女性年满45周岁;

7、非本市户口职工与所在单位终止劳动关系后未在本市重新就业;5、享受城镇最低生活保障;

8、出国、出境定居;

9、职工死亡或被宣告死亡。"

公积金缴存

1、缴存比例：武汉地区现行的住房公积金缴存比例，即职工个人缴存和单位为职工缴存的最低比例均不得低于8%;有条件的单位可以根据各自实际情况提高缴存比例，但最高比例均不得超过12%。

2、缴存上限：职工住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例。单位为职工缴存住房公积金的月缴存额为职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。

3、缴存基数：缴存基数为职工本人上一年度月平均工资。新参加工作的职工从参加工作第二个月，本人当月工资为缴存基数;单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起，职工本人当月工资为缴存基数。年度调整时，缴存基数以职工上一年度的月平均工资作为缴存基数，职工工资按照国家统计局规定列入工资总额统计的项目计算。

还款说明

提前还款：借款人从贷款发放的次月起，可随时(无次数限制)到其贷款银行所属公积金业务经办网点办理提前还款业务。每次提前部分还款的金额须不少于5000元。

还款方式：等额本息(每月等额还款)或等额本金(首月还款额最多，后逐月等额递减)。