营改增政策解读

年营改增政策解读

年3月24日公布了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，营改增试点的细则正式亮相。其中备受关注的房地产业营改增政策也随之明确，房企的旧项目可以选择两种计税方法。而对于个人二手住房交易，将按照5%的征收率计算纳税，税负有所降低。

而财政部、国家税务总局最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对个人住房转让实施差别政策，北上广深个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

算算账

卖300万元房 营改增后少缴7100元

增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额÷(1+征收率)×征收率。

举例来说，房子的交易价格为300万元，如果征营业税，那么营业税=300万元×5%=15万元。改征增值税后，采用简易征收，征收率为5%，300万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=300万元÷(1+5%)×5%=14.29万元，即可以减少纳税7100元。

新政

房企土地成本能抵扣

自年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税，但增值税与营业税在原理上有着本质的不同。此外，对于4月30日(《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在年4月30日前的房地产项目)之前的旧项目，两个行业的企业可以选择简易计税等过渡期政策。

安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐昨日表示，细则明确了向政府部门支付的土地价款可以作为房地产企业销售额扣除部分，力度很大。“在一线城市，土地成本占了整个房地产项目成本的三分之一到四分之一。”

对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额减进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、装修成本可以抵扣。

梁因乐指出，选择何种计税方式，房企需要根据下游买家作出选择。若下游买家是个人，则可能采用简易计税方法相对好一点，一定程度上避免了向个人转嫁增值税。若下游买家是企业，则可以考虑采用一般计税方式，因为采用一般计税方式的话，房企可以开出的11%税率的增值税专用发票，企业买家可用来抵扣，这对企业买家来说吸引力较大。

二手房交易税负降0.24%

细则还明确，个人销售购买所得的住房，按5%的征收率简易计增值税，税负为4.76%，这比现行5%的营业税税负还要低0.24%。

原营业税的优惠政策也继续沿用，即：对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。 对北上广深四城市，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

而个人销售写字楼等其他不动产，则以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计税。

此外，个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，与现行营业税相比，税负也有所降低。

卖房租房委托代征：无须多跑一个部门

以往二手房交易涉及到个税、契税、营业税等税种都属于地税征管的税种，只需到地税窗口缴纳即可，那营改增之后，是不是又要多跑一个国税局呢?答案是否定的。昨日的细则明确，纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

广州市国税部门表示，针对二手房交易、房屋租赁业务营改增后的税收征管、发票开具等问题，正在探索国地税部门委托代征新机制。广东国地税部门已成功完成营改增数据迁移工作，与地税部门协商扩大了征管数据共享权限，顺利完成了84.41万户营改增试点纳税人的接收。

全面营改增迎周年

作为近年来我国最大规模的减税措施，营改增试点全面推开已满一年。

“预计到今年4月30日，全面推开营改增试点一周年将实现减税6800亿元左右。”国家税务总局局长王军近日在OECD第四届增值税全球论坛上说。

在业内人士看来，除直接减税效应之外，营改增还带来“外溢效应”和“长远效益”等多重积极效应。同时，简并增值税税率、增值税立法等增值税改革的进程也在加快推进。

直接减税或达6800亿元

新疆阿克苏华孚色纺有限公司是全球色纺纱产业的龙头企业，在世界高端色纺纱市场的份额约40%。公司负责人表示，全面推开营改增后，公司仅不动产一项就多抵扣进项税额600万元。公司目前已建成纺纱规模25万锭，解决当地1300多人就业。

这只是减税效应的一个缩影。国家税务总局公开数据显示，年1月至年2月，营改增带来的减税总规模累计已超过1.2万亿元。其中，年5月至年2月的10个月内，减税规模达到5661亿元。

按照税务总局局长王军在OECD第四届增值税全球论坛上的说法，到今年4月30日，全面推开营改增试点一周年预计实现减税6800亿元左右。

数据还显示，四大行业及进一步细分的26个小行业税负全部下降。以去年5月至11月为例，四大试点行业累计实现增值税减税1105亿元，税负下降14.7%。其中，生活服务业减税占比最大，建筑业占比最小，而备受市场关注的金融业也实现了降负。

事实上，为了让企业更有获得感，有关部门还对税制进行了优化。今年4月，国家税务总局在明确政策口径、简化办税流程和优化纳税服务三方面推出10项新举措，其中包括进一步减轻建筑企业税收负担的措施安排。

中国社会科学院财政税收研究中心主任杨志勇认为，当前营改增全面试点过程中最大的问题是税率和征收率太多。从现代增值税制度的内在要求来看，税率合并是大势所趋。下一步应着力推进增值税立法等工作，从而形成国内完善、国际先进的中国增值税制度。

“三大效应”助推经济新增长

沙洲电力是江苏张家港市规模最大的电力公司。自年营改增以来，公司不动产抵扣这一项达到2000多万元，整体税负下降达13%。

该公司财务负责人严国峰介绍，年以来，不动产投资主要用于二期项目的建设，包括建筑工程类、配套码头等相关设施。相较于一期项目，二期项目不仅在发电量上有了提高，而且在节能改造方面有了突破性进展。二期工程项目开展后，全年预计将减少7.2万吨标煤的燃烧。

除了“真金白银”减税，营改增的“外溢效应”和“长远效益”也助推经济增长新动能加快形成。

数据显示，营改增实施以来，我国第三产业保持了相对较快的增长，年第三产业GDP增长7.8%，高出整体GDP平均增速1.1个百分点，占整体GDP的比重为51.6%，同比提高1.4个百分点。

“营改增消除了服务外包和主辅分离的税收障碍，使各类经济主体的主业更聚焦、辅业更专业，产业层次向中高端提升，经济结构不断调整优化。”中央财经大学教授樊勇说。

而从长远来看，上海财经大学教授胡怡建认为，全面推开营改增试点对财税领域其他改革乃至经济体制改革都具有“助推牵引”作用。在其带动下，个人所得税等直接税改革有望提速，中央与地方收入分配机制将进一步完善优化，与推进国家治理体系和治理能力现代化相匹配的财税制度重构驶入快车道。

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