山东土地政策
山东土地政策
一、引导农村土地经营权有序流转 发展农业适度规模经营
年，山东省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的实施意见》，提出要以粮食安全、农业增效和农民增收为目标，坚持农村土地所有权、承包权、经营权“三权分置”，坚持依法自愿有偿、政府扶持引导、市场配置资源，引导土地经营权通过七类方式实现流转，培育新型经营主体，发展农业适度规模经营。到年全省承包土地经营规模化率达50%以上。
1、规范土地经营权流转行为。引导农户采取转包、出租、转让、入股等基本方式流转承包地。以转让方式流转承包地的，应在本集体经济组织成员之间进行，且需经发包方同意;以其他形式流转的，应报发包方备案。土地承包经营权属于农民家庭，流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。土地经营权流转给非本村(组)集体成员或村(组)集体受农户委托统一组织流转并利用集体资金改良土壤、提高地力的，可向本集体经济组织以外的流入方收取基础设施使用费和土地经营权流转管理服务费，用于农田基本建设或其他公益性支出。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。严禁通过定任务、下指标或将流转面积、流转比例纳入绩效考核等方式推动土地经营权流转。
2、在承包土地确权登记颁证基础上，探索承包土地折股量化、按股分配，发展适度规模经营。探索农户入股土地生产性能评价制度，按照耕地数量质量、当地土地流转价格计价。
3、支持“不改变承包关系、保证地有人种”的土地托管流转，鼓励专业大户、家庭农场、合作社、农业企业等经营主体开展合作与联合，推广供销、农机、邮政、烟草等服务主体开展全程托管、劳务托管、订单托管等经营服务。
4、鼓励土地股份合作流转。鼓励农民以承包地入股组建土地股份合作组织，将承包地集合起来，采取统一经营或统一对外流转。
5、建设农业产业化基地实现流转。引导农业企业采取利润返还、股份分红等形式，与合作社、农户建立紧密利益联结机制，发展“企业+合作社+农户”、“企业+基地+农户”等经营模式。
6、建设农业园区实现流转。鼓励各类经营主体共同出资、相互持股，建设农业示范区，发展混合所有制农业。七是引导规范工商资本参与流转。鼓励工商企业发展种苗繁育、设施农业、规模养殖等，开发农村“四荒”资源。
7、加强流转土地的用途管制。严禁借土地流转之名违规从事非农建设。严禁在流转农地上变相建设旅游度假村、高尔夫球场、别墅、私人会所等。严禁占用基本农田挖塘栽树以及其他毁坏种植条件的行为。严禁破坏、污染、圈占闲置耕地和损毁农田基础设施。坚决查处通过“以租代征”违法违规进行非农建设的行为，坚决禁止擅自将耕地“非农化”。采取有力措施，坚决遏制撂荒耕地行为。利用规划和标准引导设施农业发展，强化设施农用地的用途监管。
8、合理确定土地经营规模。各地要依据自然经济条件、农村劳动力转移情况、农业机械化水平、农业社会化服务能力等因素，以发挥规模效益、群众满意为衡量标准，研究确定本地土地经营的适宜规模，防止脱离实际、违背农民意愿、片面追求经营规模的倾向。现阶段，对土地经营规模相当于当地户均承包地面积10至15倍，务农收入相当于当地二三产业务工收入的，应当给予重点扶持。
9、实行对工商企业租赁农户承包地的有效监控。对工商企业长时间、大面积租赁农户承包地实行规范管理，建立健全资格审查、项目审核、风险保障金制度。明确监管主体，落实监管责任，探索建立分级备案、年度报告制度，加强事中事后监管，定期对租赁土地企业的农业经营能力、土地用途和风险防范能力等开展督导检查，及时查处纠正违法违规行为。
二、山东农民进城后土地承包经营权的去留
去年，《山东省农业转移人口市民化发展规划(-年)》出台，到年山东将实现1000万农业转移人口落户城镇，700万城中村、城边村原有居民完全市民化。但农民进城还是有很多顾虑，最担心的就是失去农村的权益。
针对这一点，《规划》提出，全面推行“两证”保“三权”。推行集体成员资格证明和户籍转移备案证书制度，保障农业转移人口土地承包权、宅基地使用权和其他集体权益不变，给进城农民吃一颗“定心丸”。
以下为《规划》中的原文：
维护进城落户农业转移人口在农村的合法权益。农业转移人口整户转为城镇居民的，凭原村(居)集体经济组织出具或由村(居)民委员会代行出具的集体成员资格证明和户籍迁出地乡镇政府(街道办事处)出具的整户转移备案证书，继续享有农村土地承包经营权、宅基地使用权及其他集体经济权益。家庭部分成员转为城镇居民的，凭原村(居)集体经济组织或由村(居)民委员会代行出具的集体成员资格证明和户籍迁出地乡镇政府(街道办事处)出具的个人转移备案证书，继续平等享有在农户的农村土地承包经营权、宅基地使用权及其他集体经济权益。制定农村集体经济组织成员资格认定办法，逐步实现成员集体财产权和收益分配权与户籍变动脱钩。探索建立农村土地承包经营权、集体收益分配权依法自愿有偿流转机制，支持引导进城落户农民宅基地使用权依法自愿有偿转让，有效盘活农村资产，提高农业转移人口带资进城能力。农业转移人口落户城镇后，继续保留应享有的农业支持保护补贴、农业机械购置补贴等各项惠农政策。落户城镇农业转移人口自落户之日起3年内入伍的，其学历执行农村应征青年标准。凡取得城镇户籍的农业转移人口，符合救助条件的，纳入城镇救助范围。
三、宅基地和农房将纳入不动产登记体系
不动产登记一直是社会关注的焦点。年，山东省率先实施不动产统一登记，宅基地和农房将纳入不动产登记体系。
不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海洋等多个部门的不动产登记职责整合，由各级国土资源部门下属的不动产登记部门承担;四个部门的登记职能整合到一个部门，四个证书整合为一个证书。这有利于群众方便办事、少跑腿、少折腾，从政府角度有利于简政放权，而根本上是为了维护交易安全，保护交易人合法权益。
据悉，山东省将加快推进农村地籍调查，全面推进农村宅基地使用权登记颁证，将农民房屋纳入确权登记颁证范围。将农村基地和农房纳入统一的不动产登记体系，率先建立和实施不动产统一登记制度。
土地新政策
一、协商先行，规定在后
年国有土地拆迁补偿政策里贯穿始终的一条线是：“与征收当事人协商确定。协商不成，由……”如：条例规定：房屋装修补偿先由当事人协商，协商不成由评估机构评估确定。在年的土地政策里，也有相关协商的条例规定，但并不明显，且在实践中常常被直接忽略。
年土地政策着重体现了协商的重要性。协商对于拆迁户的可操控区间很大，有利于实现拆迁户心理目标上的公平，同时降低行政拆迁部门的实施困难度。
因此，在年的拆迁中，相比较起信访、诉讼甚至是暴力抗拆，拆迁户一定要把控好协商的主动权和尺度，这是维权的必要、有效、合法手段。
二、同期不同价，需具体问题具体分析
年土地政策在国家实行"同地同价"的基础上，着重施行城中村改造“一村一策”办法。因各地各村经济发展状况不同，土地房屋补偿也得因地、因势而异，由此出现的差异补偿价也在情理之中。
而在此期间，拆迁户需要把握的是同期的地方政策，以地方公布的基础补偿价为标准，再结合自己所处地段的行情进行协商，切勿以他地的标准衡量，具体的市价标准除官方公布的数据外，参考律师意见。
三、困难户区别对待，地方政策导向为主
困难户一直是特殊关照群体，在拆迁中也不例外。年土地条例有规定：各村根据地方标准或参考地方标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用。这里的标准主要是村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。所以，并不是所有困难户都有统一的补助，重点还在于地方政策的导向上。
值得注意的是：拆迁户切不可为了多获补偿，想方设法让自己成为“困难户”，很有可能得不偿失，还是需要实事求是跟着法规政策走。
