楼市政策回顾

年楼市政策回顾

一、年初楼市一片低迷，部分城市库存压力巨大

先来看降税政策出台前的一组数据。

从年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势，年的增长率为26%，年增长率为12%。把库存除以销量得出去化周期，年的去库存化周期为4.5个月，而到了年就增加到7个月了，说明在政策刺激后，楼市库存量仍然在增加。

楼市成交持续低迷，库存越来越高，除了一线城市基本保持市场成交以外，多数地方尤其是三四线城市，陆续出台的购房补贴政策，都没有激起大家买房的兴趣。这个时候最着急的，除了开发商，就是地方政府和银行，而地方政府和银行的担心，当然就会层层传导至决策层。政府卖地时，开发商手中有一部分自有资金，再从银行借贷，缴纳了土地款，同时还要向银行举债进行开发建设，房子一旦卖不出去，开发商的钱收不回来，银行就着急了。与此同时，政府新的土地也无法再卖，公共建设的资金和各项支出也只能举债，银行旧债没有回来，新债需求又急剧上升。这时候，就需要一个办法，帮助开发商解决眼前的难题，把房子卖掉，银行把开发商的债收回来，然后再放贷给新的目标，才能促进城市建设，进一步刺激经济发展。

于是，国家号召去库存，一开始把目标指向进城的农民工，希望引导农民工在城市里安家置业，完成去库存大计。但是后来发现，农民工兄弟根本不具备这个实力，一套房子几十万，农民工普遍不符合银行贷款条件，只有首付的钱，农民想在城里买套房是非常困难的。

地方债务需要转移，农民工和刚需买房族都已经指望不上，那就从改善型需求和投资需求着手。降税!而且是契税和营业税双降!买卖二手房以前要满5年才可以免征营业税，现在满2年就免征，而且非普通住房也享受同等待遇。一套100万的房产，满2年交易的，如果买家不是首套房，契税可减少1-2万，营业税减少5.5万，房价越高，减免越多。重点是，这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠，其优惠力度，前所未有。此前，契税已5年多未调整，而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。

政策的目的是，通过刺激买房需求，将债务由开发商转移到购房者头上，房子卖掉了，开发商有钱先还给银行，然后银行将钱贷给更多老百姓继续买房，地方政府和银行就不再担惊受怕，因为买房首付款普遍在2成以上，二套房3成以上甚至更多，不出意外的话，老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。

二、一二线城市房价接力上涨超出预期

降税政策一出，门店的业务就开始忙起来，随后，一线城市和部分二线城市房价开启高烧模式，我负责的北京某区域，房价从2月初的3万多，一路高歌猛进，现在已经超过6万，涨幅80%。

如果觉得某个区域代不了全国，可以看一下国家统计局的数据，因为政策宣布当月即时生效，新政出台的2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。

紧接着，更多的城市房价开始由降转升。从3月到5月，厦门、合肥、南京等热门二线城市涨幅增长迅速，环比从2月的1.3%、2.3%、2.7%，一下涨到3月份的5.4%、4.6%、3.5%，分别增长了4.1%，2.3%、0.8%，厦门更是在3月份超越北上广深四大一线城市，成为涨幅冠军。

好家伙，本来是想让低迷的城市恢复点活力，不想该涨价的城市没涨起来，不该涨得却涨得比谁都凶。说得夸张点，对于地产经纪人，光凭两周的业绩就够吃一年了，这全得益于上涨的房价。

三、楼市乱象丛生，房产成提款机

不仅房价涨的有点过火，开发商、中介、购房人等跟房子有关的机构和人之间也擦出了“火花”，房产交易市场似乎也变得有些不太平。

1.开发商违规操作

2.购房人为省钱假离婚买房

3.房子成 “提款机”，公司卖房子救急

四、超8成一线居民看涨房价

就说楼市销售存在这么多套路和猫腻，买房的人是不是都被蒙了?可真不是。今年我们接待的这一波买房客户，多数都是有房的，早期在房价上涨过程中受益颇多，一直迷恋楼市。

9月底的一份调查发现，居住在一线城市的人，认为当地房价会显著上涨的比例最高，达到72.73%。加上看好房价平稳上涨的，一线居民共有超8成认定未来房价会上涨。既然大家都觉得房价还会涨，何不回老家呢?实际的调查结果是，有45.81%的人选择“永远不回老家”，有44.27%的人选择坚持奋斗，但未来如果没有安家落户的能力，就回老家。也就是说，一共有9成的外地人短期不会“逃离北上广”，选择坚定地留在大城市奋斗。

似乎高涨的房价并没有吓到“飘飘”们，一线城市买不起大不了在老家买呗，不过现实可并能如人所愿。随着部分二线城市房价上涨，购房人已经越来越没有安全感，钱拿在手里一天天贬值，房价却一天天涨，都涨到老家去了。

曾经有位客户找我看过房子，27、8岁，研究生毕业工作两年，靠单位拿到了上海户口，年收入20万左右，毕业不到两年就想着在上海买套房子安家，当时看的，可刚看了一套房子他就不看了，理由很简单——太贵了。后来听说他跑到成都买去了，而成都并不是他的老家，他老家是郑州的，原本不到一万/平方米的房子，在仅仅几个月的时间里就涨到13000。当时他说了这么一句话让我印象深刻：现在不买以后更买不起了，收入赶不上房价涨幅，不买房都没有安全感了。

已经不止一位客户向我表示过类似的观点，原来一直以为买不起一线城市房子可以去二线城市买，以现在的态势，恐怕是相当不现实了。上面的这位客户代表了一类买房人，本身购房实力并不强，对房子也并没有硬性需求，但是随着房价普涨，他们心里越来越不踏实，甚至可以说是恐慌，以至于自己借钱也要买房来图个踏实。

“要是再这么涨下去，迟早要出新政策。”我当时这么想着，虽然楼市火爆我的收入会增多，但这毕竟也是我自己居住的城市，周围家人和朋友都为买房而疯狂，我隐隐觉得将有大事要发生。

如果任由房价一路飙升，银行房贷迅猛增长，那结果就会是，楼市变成一个巨大的蓄水池，吸干社会上的大量资金。银行里，放贷的70%-80%都给了房贷，回收周期是20年甚至30年，一些中短期的项目需要资金的时候，银行却没有钱。开发商虽然赚了钱，但是也只会循环用来买地，进一步推高地价和房价，同时还要向银行贷款用于开发建设。

这样一来，银行的贷款都贡献给了房地产行业，开发贷和房贷把银行的钱都借走了，房地产这个雪球越滚越大，蓄集的资金越来越多，却不能流动。经济停滞不前，实业想发展也借不到钱，因为钱都套进了钢筋水泥里。想想都觉得后果十分可怕，这个时候，需要一个政策将楼市的交易冰冻住，不能再无限制地增加房贷规模了，于是，20多个城市国庆节前后出台了严厉的限购和限贷政策。

五、调控终于来了

9月30日起北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等二十几个先后出台限购限贷政策，以应对房价过快上涨。

调控政策出台一个月后，10月份商品住宅销售面积同比增长了26%，较9月份减少了9.3%，10月销售额同比增长38.3%，而9月份是61.2%，足足减少了22.9%，调控效果立竿见影。

不过这次调控跟以往不同，重点调控热点城市销售，而其余广大三四线城市仍然保持去库存的方向不变，受政策影响有限。根据Wind数据，30个大中城市10月商品房成交套数同比下降0.04%，一二三线城市同比增速分别为-6.54%、-9.61%、30.38%，三线城市房价出现上涨，这回终于有点成绩了。

热点城市房价涨得也没那么快了，国家统计局的数据显示，15个一线和热点二线城市中，10月上半月新建住宅价格环比下滑的有2个，分别是深圳(-0.3%)和成都(-0.1%)，10月下半月新建住宅价格环比下滑的增加至7个，分别是北京(-0.4%)、天津(-0.2%)、上海(-0.1%)、厦门(-0.1%)、郑州(-0.1%)、深圳(-0.1%)、成都(-0.2%)。

这次的集体限购限贷政策，每个城市都根据各自的实际情况做出的调整，因城施策的效果很明显，而且据说是中央发话要求热点城市出台政策控制房价过快上涨。

六、银监会发话整治房地产金融市场

与此同时，银行贷款界也没闲着，11月，银监会下发通知拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查，重点检查银行资金通过信托业务、理财业务进入房地产市场。这16个城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

连银监会都出来发话了，原因在于，年初以来楼市火爆带来的金融风险是银监会、乃至整个国家最想解决的问题。我调查了一下，今年前三季度，特别是下半年以来，银行业向房地产市场发放两类贷款，即个人按揭贷款和房地产开发贷款的贷款规模在整个银行贷款业务占据完全主导地位，特别是针对居民部门的个人按揭贷款，屡创历史新高，据央行公布的11月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加7946亿元，其中住户部门贷款增加6796亿元，占到新增贷款的85.5%。

这是什么概念?!从事中介工作这些年，跟银行打过不少交道，在他们看来，房贷业务利润虽然不高，但坏账率低，稳定性好，相比其他企业贷款、小额贷款是个“铁饭碗”，银行更乐意放贷，加上去年的降息效应，市面上理财产品收益缩水，手握资金的人们更愿意把钱投资到房子上，于是就出现了房地产类贷款攀升的景象。

银行放贷给购房人买房子，购房人把钱交给开发商，开发商又把挣来的钱用来买地建房子，开发商、银行、购房人组成了一个资金生态圈，大量资金被锁死在房子上，如果不加以控制，楼市的资金量越来越大，以至于其他行业没有资金支持，影响的将是整个经济圈的发展。所以，国家不得不出手限制楼市交易，只有交易量少了，房贷规模才不会继续冲上云霄。

明年还要不要买房?我不会回答你，因为我说的你不一定信。但是，我要告诉你，年的一二线楼市已经沦为一个纯投资市场，真正的刚需已经没有几个了，要不没有买房资格，要不没有足够的钱。国家严厉的限购限贷政策之后的状况是，买房的人少了，但房子也突然变少了。买房的减少，情有可缘，因为国家重拳抑制投资需求。可是，连房子也变少了，二手房房源减少，也算可以理解，因为买房人减少，房主又不想降价，所以干脆别卖了。可是，新房也变少了，你们知道原因吗?正所谓，没有交易，就没有伤害。既然无房可卖，大家也都歇一歇吧。

最后，放两张图，大家感受一下这一年的卖房成果吧。年前11月，全国商品房销售面积135829万平方米，同比增24.3%;总销售金额高达10.25万亿元，增长 37.5% ,据说已经超过了韩国和俄罗斯等一些国家的GDP总额。

中国实体经济成人人嘲笑弃儿 衰败真相是什么?

中央经济工作会议在确定明年的重点工作时，将“着力振兴实体经济”列为四项重点工作之一。这应该是近年来比较少见的，一方面说明对实体经济的重视，另一方面，也说明，当下中国的实体经济确实令人担忧。

最近，玻璃大王曹德旺因为宣布将投资10亿美金到美国建厂做汽车玻璃，接受了第一财经的采访。谈及为什么到美国去建厂，曹德旺算了一笔账：

一是美国的土地基本不要钱，买地的钱政府各种补贴后等于没花钱;二是美国的电价便宜，是中国的一半，天然气是中国的五分之一;三是物流成本比中国便宜;四是综合税负比中国低。

这样算下来，除了我们的人力成本仍然比美国便宜，剩下的成本都比美国贵。曹德旺的话翻译过来，就是在中国做制造业，已经没有什么成本优势可言。美国从奥巴马政府开始，痛定思痛，振兴实体经济，启动“制造业回归”计划。

这种思维其实是基于美国仍然是一个制造业大国，以及美国在制造业产业链高端的竞争力。美国其实从来没有从成本的角度考量过制造业回归的问题。

但即使从从成本的角度考量，也居然顺理成章。近10年来美国制造业的各项成本都在下降，包括人力成本，页岩气革命给美国带来的能源成本的降低，以及美元作为全球储备给美国制造业带来的优势竞争力等。

根据波士顿咨询公司的研究报告估计，在美国制造商品的平均成本只比在中国高5%，更令人震惊的是：到年，美国制造的成本将比中国便宜2-3%。到年下半年，就多数面向北美消费者的商品而言，在美国低成本州生产将会变得和在中国生产一样经济划算。再进一步，如果美国的互联网制造一旦成为现实，在制造业的总体成本上，美国将比中国占有一边倒的优势。对于缺乏核心技术的中国制造业而言，我们唯一的竞争力就是成本优势，如果丧失了成本优势，中国制造业等于只有死路一条。

在制造业的成本上，我们和美国比居然已经没有任何优势!这是以前根本不可能发生的事实，然而，这的确是血淋淋的现实。在成本问题上已经不如美国，意味着，即使在低端的制造业领域，我们和美国比已经没有任何优势。至于高端，自然不用提。

除了各种成本的繁重，曹德旺还谈到了中国社会存在的不良的风气。他说：“美国在搞制造业回归，我们中国呢，现在你看看，最赚钱的就是IT，IT实际上本身没有赚钱，他就是忽悠就是从资本化利用民间钱拿来做这个事情，第二个就是私募基金、投资银行，银行这几年赚的盆满钵满。实体经济，因为劳工成本高，大家都去做房地产，盖房子要用劳力，变成我们有效的劳工被房地产拿去，再加上转金融业、IT业，这些服务业的高需要劳工也找不到人，这样的情况你说怎么做?”

这段话，其实捅到了中国经济更大的软肋。当大家都玩以钱生钱的游戏，当很多人都去炒房地产，当创业者每天想着用各种手段去“融资”的时候，中国经济事实上被一种歪风邪气左右了。真正做制造业的被嘲笑，而投机取巧赚钱快钱受到了热捧。很显然，这是一种糜烂的颓废的气质。

沉重的负担和糜烂颓废的气质，这就是中国制造业生存面临的现实。这次中央经济工作会议谈到降低税负负担时，特别提到要在减税、降费、降低要素成本上加大工作力度。要降低各类交易成本特别是制度性交易成本，减少审批环节，降低各类中介评估费用，降低企业用能成本，降低物流成本，提高劳动力市场灵活性，推动企业眼睛向内降本增效。针对性应该说非常强，但问题的关键是，如何落到实处?在减税比断腕还难的情况下，我们如何在为企业减负上和时间赛跑?

拿减税来说，今年年初政府工作报告一开始拿出了一个非常令人期待的减税计划，甚至承诺在“营改增”的过程中“只减不增”。

但结果，企业的税费负担并没有实质性的降低，在经济非常困难的情况下，税收总额仍然在增加。一些地方甚至想方设法创收，宣传税收如何如何增长。即使官方宣传的营改增减税5000亿也备受质疑。

其实，关于中国税收，关于中国制造业，关于中国房地产，我们已经讲了很多很多。撕破喉咙喊减税，但雷声大，雨点小。很多制造业企业出问题，没有看到政府着急，财政补贴，但是在房地产下滑的时候，却毫不犹豫拿出宝贵的财政资金去补贴卖房者。这种思路不改变，中国实体经济怎么可能好转。曹德旺感叹：“我们宁可继续做哪些不靠谱的事情，从来没想过你救了今年，明年怎么办?救了明年，后年怎么办?你知道拖一年严重一年。”

这也是我的感叹。如果“曹德旺们”都跑了，中国经济最后还剩下什么?

必须祛除笼罩在中国经济上空乌烟瘴气的空气了，必须意识到中国实体经济面临的生死存亡的危险。必须意识到，再不真诚减税，再不抑制对房地产的爱，就真的来不及了。

年楼市须知

2月22日起

房地产交易环节契税、营业税调整

财政部等三部门发文调整房地产交易环节契税、营业税。新政规定，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

营业税方面，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

新政进一步加大了对改善性住房需求的支持力度，鼓励居民“卖旧买新”、“卖小买大”，改善居住条件。另外扩大了享受优惠政策覆盖面，不再区分普通住房和非普通住房，使更多的居民家庭能够享受税收优惠。

3月26日起

武汉公积金贷款收紧!额度降至50万 还款系数下调

3月25日下午，武汉市公积金中心与房管局、规划局等相关部门就公积金新政举行联合发布会。自3月26日起对武汉市住房公积金贷款政策进行适当调整和完善：首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调至50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额，并将还贷能力系数由45%回调到35%这一全国通行的标准。

政策调整涉及的主要内容：

(一)适当调整住房公积金贷款最高额度

职工家庭买首套房申请公积金贷款最高额度由60万元下调为50万元，购买第二套住房申请公积金贷款的最高额度为50万元扣减首次已使用公积金贷款后的差额。

( 二)确定合理还贷能力系数

将还贷能力系数由45%回调到35%这一全国通行的标准。

还贷能力系数计算公式为：贷款额度=(借款人公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和+配偶公积金月缴存额/单位和个人缴存比例之和)×35%×12个月×贷款年限

(三)调整缴存倍数法计算公式中的住房公积金缴存时间系数

缴存倍数法计算公式为：贷款额度=(借款人公积金缴存余额+配偶公积金缴存余额)×20倍×缴存时间系数。

10月起，武汉重启楼市限购政策

武汉于10月、11月、12月连续三次出台楼市限购政策。

最新的政策为：武汉市江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南区)、市东湖生态旅游风景区及东西湖区金银湖、金银潭、吴家山片(京珠高速以东、沪蓉高速以南、府河及宏图路以西)，江夏区纸坊、庙山、大桥、藏龙岛片(江夏区107国道以东，沪渝高速以北)，黄陂区盘龙城片(武汉外环绕城高速以东、后湖以南、岱黄高速公路以西、府河以北)实行楼市限购政策。本地人在上述区域购买首套房，最低首付30%。拥有1套住房，再买房贷款最低首付50%，再买非普通商品住房，最低首付款70%，第三套限购。外地人在买房需提供2年社保或纳税证明。

外地户口：

首套，连续两年以上的社保或个人所得税证明，首付三成;

两套以上，暂停出售。

武汉市户口：

首套，首付三成;

二套，首付五成;

两套以上，暂停出售;

非普通商品房住房，首付七成